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精裝修市場方面，受新房銷售低迷影響，上半年精裝修新房推出37.58萬套，同比下降45.1%。 精裝修項目滲透率為37.7%，比去年下降2.4個百分點。 華東、華南地區(qū)仍是市場主力，西南地區(qū)正在快速崛起。 低線城市機(jī)會持續(xù)萎縮，高耗能城市市場份額持續(xù)增加。 低端房地產(chǎn)企業(yè)正逐漸成為市場的主力軍。 在“保障房交付”政策推動下，2023年將成為市場住房交付的好年頭。
政策
房地產(chǎn)政策：上半年無所作為，年中政策拐點來臨，下半年預(yù)期增加。
2023年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策較去年繼續(xù)寬松。 雖然引進(jìn)數(shù)量較去年有所下降，但調(diào)控政策力度不斷加大。 從重申“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”到“住房消費仍然是促進(jìn)和穩(wěn)定消費的重要手段”，房地產(chǎn)市場的壓艙石、穩(wěn)定器作用不斷增強(qiáng)。被強(qiáng)調(diào)了。 在“房子是用來住的、不是用來炒的”的總基調(diào)下，“托付不落實”仍是政策主旋律。 上半年政策多是對現(xiàn)有政策的優(yōu)化調(diào)整，或者是規(guī)范市場秩序，沒有很強(qiáng)的刺激政策，市場反應(yīng)并不如預(yù)期。
圖：2022年至今各月樓市政策發(fā)布數(shù)量
年中中央政治局會議提出新的論述：“要有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”。我國的房地產(chǎn)市場。” 這釋放了樓市大調(diào)整的信號，從供給不足轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性供給。 過剩，房地產(chǎn)優(yōu)化政策已經(jīng)到了拐點。
展望下半年，鑒于目前普通二線、三線、四線城市政策已經(jīng)非常寬松，預(yù)計未來重點政策將集中在核心一線——和二線城市。 中共中央政治局會議以來，四個一線城市相繼表示將結(jié)合本市實際，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。 未來一線城市積極謀劃的政策“大動作”值得期待。 當(dāng)然，一線城市全面放松限制的可能性不大。 更有可能的是非核心領(lǐng)域適度開放，部分限制性政策放寬或降低限制門檻。 “風(fēng)向標(biāo)”的意義也將為市場帶來巨大的信心提振，不斷推動房地產(chǎn)市場由快速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)健康發(fā)展，構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制。
精裝修政策：裝配式建筑持續(xù)推進(jìn)，全裝修引導(dǎo)政策逐步出臺
2021年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委在全國范圍內(nèi)出臺相關(guān)政策，大部分地區(qū)提出了“十四五”期間裝配式建筑的發(fā)展目標(biāo)。
2022年6月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委提出城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰實施方案，提高住房質(zhì)量，積極發(fā)展中小型普通住宅、限制超大型住宅的開發(fā)。 推動精裝修新建住宅交付使用，減少資源消耗和環(huán)境污染。 積極推廣裝配式裝修，推廣集成衛(wèi)浴、廚房等模塊化部件的應(yīng)用技術(shù)，實現(xiàn)部件可拆卸、可改造、可回收。
此后，各省市也在全裝修、裝配式裝修等方面給出了更加精細(xì)化的指導(dǎo)。
寧德市提出：鼓勵中心城區(qū)新建商品住房一次性全裝修廈門精裝房裝修，推廣菜單式全裝修模式。 2023年新建商品住房全裝修比例達(dá)到30%以上； 2025年將達(dá)到50%以上。
南京市提出居住建筑全面裝修、公共建筑公共部分全面裝修。
福州市提出：符合預(yù)售條件的裝配式全裝修交付的商品房項目，允許優(yōu)先申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證。 確定預(yù)售價格時，將扣除預(yù)制裝修費用（最高可達(dá)3000元/平方米）。 ）。
鼓勵福州全裝修商品住房、人才租賃住房、公共租賃住房、政府投資公共建筑（包括但不限于教育、醫(yī)療項目）、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項目申請裝配式裝修試點，支持地鐵站項目申請裝配式裝修試點。
重慶市提出加大集成廚衛(wèi)、裝飾墻板等工業(yè)裝飾件的應(yīng)用，建立以住宅、學(xué)校、醫(yī)院為重點的通用件供應(yīng)體系。
行業(yè)
市場規(guī)模：新房市場銷量大幅下滑，影響新開市場復(fù)蘇步伐
回顧上半年新房市場銷售數(shù)據(jù)，一季度，被壓抑的需求釋放導(dǎo)致市場熱情快速回升。 但隨著需求釋放結(jié)束，消費者觀望情緒依然濃厚。 加之市場預(yù)期減弱，新房銷售數(shù)據(jù)再次快速下滑。 從數(shù)據(jù)看，上半年商品住宅銷售面積在上年同比下降26.6%的基礎(chǔ)上，同比再次下降2.8%。 可見，新房銷售數(shù)據(jù)的表現(xiàn)確實不理想。
新房銷售持續(xù)下滑是由多種原因造成的。 首先，消費者收入預(yù)期降低導(dǎo)致消費意愿下降。 二是房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，新房爛尾，導(dǎo)致消費者對新房消費信心不足。 三是二手房供應(yīng)增加導(dǎo)致新房市場客戶分流、二手房運輸困難阻礙換房等。
新房銷售是房地產(chǎn)領(lǐng)域的重中之重，其逐漸下滑將對土地回收、開盤、融資、交付等產(chǎn)生較大影響。 其中，新開盤市場反饋，導(dǎo)致房企更加注重“以銷定產(chǎn)”，新開盤規(guī)模持續(xù)下滑。 從奧維云房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)來看，上半年新開盤項目1663個，合計121.19萬套，同比下降32.6%。
與兩年前半年新上市市場規(guī)模418.95萬臺相比，今年上半年新上市市場規(guī)模121.19萬臺還不到30%。 市場的下滑超出了大多數(shù)人的預(yù)期，也給很多上下游企業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)。 隨著快速發(fā)展模式的結(jié)束，未來房地產(chǎn)新的發(fā)展模式將逐步形成。 新房市場的增量競爭將轉(zhuǎn)向現(xiàn)有市場的競爭。 同時，保障性住房、租賃住房等市場也將逐漸成為發(fā)力重點。
全國房地產(chǎn)新開盤項目數(shù)及同比對比
精裝修率：毛坯房規(guī)模降幅快速收窄，精裝修滲透率回調(diào)。
上半年，新房銷售對新開盤影響較大。 精裝和毛坯市場的表現(xiàn)也不同。
據(jù)奧維云房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)監(jiān)測，上半年新開精裝項目627個，同比下降31.5%，精裝套數(shù)37.58萬套，同比同比下降45.1%。 毛坯工程1036個，同比下降23.2%，毛坯套數(shù)83.6萬套，同比下降24.8%。
從市場表現(xiàn)來看，無論是新開盤數(shù)量還是開盤數(shù)量廈門精裝房裝修，毛坯房降幅均小于精裝修降幅。 此外，無論是精裝還是毛坯房，項目數(shù)降幅均小于套數(shù)降幅，表明當(dāng)前市場，受制于房企資金、規(guī)模等因素，單一項目持續(xù)萎縮，大盤逐漸消失，中小盤成為市場主流。
從滲透率來看，按項目數(shù)計算，上半年精裝修項目滲透率為37.7%，較去年下降2.4個百分點。 以精裝套數(shù)計算，上半年精裝套滲透率為31%，較去年下降4.9個百分點。 在市場下行的趨勢下，更多的項目選擇交付毛坯材料，而不是精裝。
全國新開精裝毛坯房項目數(shù)量及精裝戶型滲透率
市場潛力：住宅用地市場規(guī)模持續(xù)萎縮，新增土地儲備無法支撐市場大幅反彈。
從房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程來看，新開盤規(guī)模不僅受制于新房銷售因素，還受制于一級市場土地交易規(guī)模。
從住宅用地交易規(guī)模來看，2023年上半年共完成住宅用地交易3995宗，同比下降26.8%。 住宅用地成交量下降導(dǎo)致新開市場規(guī)模大幅下降。 從2020年和2021年的數(shù)據(jù)來看，新開工項目數(shù)量約占住宅用地交易數(shù)量的一半。 到2022年，這一比例將僅為32%和42%。 市場低迷導(dǎo)致新開張數(shù)量減少。 如果市場好轉(zhuǎn)，必然會有更多有潛力的項目進(jìn)入市場。 但總體來看，住宅用地成交量呈下降趨勢，新開盤規(guī)模和精裝修規(guī)模難以較快明顯反彈。
2020年-土地收購數(shù)量、新推出數(shù)量和單位數(shù)量
市場結(jié)構(gòu)：新建住房市場規(guī)模由高位回落，保障性住房市場規(guī)模持續(xù)增長。
新的市場供求關(guān)系下，隨著房地產(chǎn)市場多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度逐步建立，新建住房市場占比房地產(chǎn)市場將逐漸減少。 經(jīng)濟(jì)適用房、城中村改造、城市更新等將成為房地產(chǎn)市場的重要組成部分。
“十四五”期間，國家計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套。 2021年至2022年，全國已竣工開工334萬套，未來三年仍有536萬套保障性租賃住房需要開工。 據(jù)奧維云房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，各省市已公布2023年開工建設(shè)約200萬套保障性租賃住房的計劃。
此外，年初的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，到2023年，扎實推進(jìn)棚戶區(qū)改造和新開工建設(shè)，籌集保障性租賃住房、公共租賃住房360萬套。 、共有產(chǎn)權(quán)住房等各類經(jīng)濟(jì)適用住房和棚戶區(qū)安置房。 ）。
可見，除新建住房市場外，保障性租賃住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、棚戶區(qū)改造規(guī)模依然巨大，為上下游企業(yè)提供了較大的市場空間。
2023年TOP省市保障性租賃住房計劃
部分
品類成熟：標(biāo)準(zhǔn)件隨市場波動，增值件配置率穩(wěn)步提升。
從零部件來看，建材零部件、衛(wèi)浴零部件、廚房零部件多為標(biāo)準(zhǔn)品，市場占有率接近100%。 2023年上半年配置率基本保持不變，舒適、智能產(chǎn)品屬于增值部分，配置率持續(xù)提升。
從品類來看，消毒柜、電加熱產(chǎn)品持續(xù)下滑，逐漸被洗碗機(jī)、壁掛爐、燃?xì)鉄崴鳌⒖諝饽艿犬a(chǎn)品取代。
細(xì)分部分和品類的詳細(xì)分析，請關(guān)注奧維云房產(chǎn)之家后續(xù)解讀。
城市章
區(qū)域結(jié)構(gòu)：華東市場主力地位穩(wěn)定，西南市場快速崛起。
從區(qū)域市場分析，華東市場仍是上半年主力，精裝修項目289個，規(guī)模15.22萬套，市場占有率40.5%，其次是華南市場份額達(dá)24.5%，西南市場份額提升6.5個百分點；
從增速來看，各主要地區(qū)均出現(xiàn)不同程度的下滑，其中西南地區(qū)下滑最慢，同比僅下降0.8%，受益于成都、重慶、云南昆明、西雙版納。
2018-精裝修市場區(qū)域結(jié)構(gòu)對比
城市層面：下線市場機(jī)會持續(xù)萎縮，精裝修項目集中在一二線高能城市。
從城市層面分析，2023年上半年新一線城市需求最高，規(guī)模為14.79萬套，市場份額為39.3%；
從增速來看，各一線城市均出現(xiàn)下滑，其中四線城市下滑最慢，主要得益于聊城、云南部分四線城市的項目。
總體來看，三線及以下城市市場份額呈下降趨勢，精裝修項目主要集中在一、二線高能城市。 尤其是四個一線城市，繼2022年市場份額翻倍后，2023年上半年市場份額將繼續(xù)超過20%。
2018-精裝修市場城市層級結(jié)構(gòu)對比
城市規(guī)模：精裝修城市規(guī)模集中度持續(xù)提升，一線城市可重點布局
從城市集中度來看，上半年，精裝修商品住宅市場前30名城市共有30.07萬套，總份額為80.0%，較去年提升2個百分點。 隨著近兩年城市集中度不斷提升，對于零部件供應(yīng)商來說，聚焦TOP30城市已經(jīng)可以覆蓋絕大多數(shù)精裝修市場。
從具體城市來看，成都市場異軍突起，以4.26萬套占據(jù)市場第一，同比增長21.1%。 這主要得益于房地產(chǎn)市場的快速復(fù)蘇。 相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年，成都新房市場同比增長8.3%，位居全國18個增長城市之首。 新房成交量達(dá)到8.1萬套，二手房銷量增至11.9萬套，同比增長65%。
此外，深圳、廈門、上海、太原等地的精裝修規(guī)模也保持正增長趨勢，值得特別關(guān)注。
2023年上半年精裝修市場前30名城市規(guī)模及同比排名
精裝修率：精裝修覆蓋城市數(shù)量明顯減少，但高級別城市精裝修率持續(xù)上升。
2023年上半年，涉及精裝修項目數(shù)量為88個城市，同比下降22.1%。 從城市精裝普及率結(jié)構(gòu)來看，上海、杭州、廣州等16個城市精裝率超過80%，比去年增長11.3個百分點。 成都、深圳、蘇州、東莞等12個城市精裝普及率達(dá)60%。 介于 %-80% 之間。
城市精裝修戶滲透率結(jié)構(gòu)性變化
從各一線城市來看，城市能級越高，精裝修項目的滲透率越高。 一線城市精裝修項目滲透率達(dá)到80%，而四線城市精裝修項目滲透率僅為10%。 高能耗城市精裝修項目滲透率持續(xù)提升，低能耗城市精裝修項目滲透率持續(xù)下降。 一線城市從2020年的62.1%上升到2023年上半年的79.4%。四線城市從2020年的21.2%下降到2023年上半年的11.3%。
2020-2023年上半年各一線城市精裝修項目滲透率
房地產(chǎn)企業(yè)
房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量：供需轉(zhuǎn)型下，參與精裝修項目開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量持續(xù)減少。
從房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量來看，上半年精致住宅市場開發(fā)商僅有359家，同比減少32.3%。 其中，新一二線城市參與的開發(fā)商數(shù)量較多，超過100家，一三四線城市有70多家開發(fā)商。
中國精裝修房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量及分地市級數(shù)量
市場格局：龍頭房企份額下滑趨勢無法掩蓋，下游房企逐漸成為市場主力。
從開發(fā)者陣營來看，TOP10數(shù)量最多，占比29.3%，但同比下降明顯。 TOP31-50、TOP51-100開發(fā)商份額持續(xù)提升，腰線房企發(fā)力明顯，占比超過40%。 新增企業(yè)多為地方國企、城建企業(yè)等，外資房地產(chǎn)企業(yè)份額占比約30%，較去年有一定下降。
中國房地產(chǎn)精裝修住宅物業(yè)劃分開發(fā)商層次及規(guī)模結(jié)構(gòu)
房企變化：國企無疑是市場主力，新興房企也值得特別關(guān)注
從具體房企來看，排名前三的開發(fā)商中，保利發(fā)展、萬科堅守。 與去年相比，華潤置地、龍湖地產(chǎn)進(jìn)入前五名，濱江集團(tuán)、深業(yè)集團(tuán)進(jìn)入前十名。
從規(guī)模增速看，上半年精裝修規(guī)模50強(qiáng)房企中有近半數(shù)保持正增長態(tài)勢，分別是深業(yè)集團(tuán)、中石化、興城人居、象嶼集團(tuán)、北京城建、山西建投、廣州增城區(qū)富勤房地產(chǎn)開發(fā)、深圳地鐵地產(chǎn)、卓越集團(tuán)、美盛地產(chǎn)、武漢城建、紹興上虞鴻雁建設(shè)、偉星地產(chǎn)、云南盈江普宏地產(chǎn)、上海城建、中城信拓、東莞實業(yè)投資、澤豐業(yè)集團(tuán)、寶億地產(chǎn)、東方希望企業(yè)管理、廈門巨業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、湛江大眾紡織、中城集團(tuán)。
從龍頭房企拿地情況來看，房企趨于謹(jǐn)慎。 除建發(fā)、華潤、偉星外，十大房企拿地量均出現(xiàn)大幅下滑。 中鐵建、濱江集團(tuán)拿地數(shù)量有所下降。 最多。
精裝修市場頭部房企及住宅交易市場頭部房企變化
交出
住房交付規(guī)模：在“保障房交付”政策推動下，2023年將成為市場住房交付大年
隨著近兩年“保交樓”政策的持續(xù)落實，各市場竣工數(shù)據(jù)表現(xiàn)良好。 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年上半年，商品住宅竣工面積24603.6萬平方米，同比增長18.5%。
從新開市場來看，不考慮延期等情況，原計劃2022年交付的住宅項目數(shù)量為8066個，其中精裝修項目3362個。 2023年原計劃交付住宅項目8428個，同比增長4.5%。 精裝修項目3469個，同比增長3.2%。
2022-2024年住房交付項目數(shù)量
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