| 今年以來，商品房銷售面積、銷售額都面臨較大幅度下降，開發投資增速也大幅放緩。為應對新情況新挑戰，多地以支持首套剛性購房需求、合理改善需求、租賃住房需求為著力點，因城施策。 
房地產業規模大、鏈條長、涉及面廣，對國民經濟有著舉足輕重的作用，是支柱產業。“穩經濟”中，房地產扮演怎樣的角色，如何引導房地產市場良性循環和健康發展？記者專訪了浙江工業大學副校長、中國住房和房地產研究院院長虞曉芬。 記者：如何看待當下房地產行業受到的壓力和挑戰？ 虞曉芬：今年上半年，浙江房地產市場回落明顯，主要表現為：成交下降、價格回調、土地降溫、個別房企資金鏈斷裂等。這些變化，既是過去幾年多輪房地產調控政策疊加效應的滯后反應，也與今年以來疫情多點散發和國際動蕩局勢等帶來的經濟下行有關。 首先，一方面，經濟運行面臨較大下行壓力，直接降低了居民的購買力和收入預期。另一方面，過去幾年房地產市場過熱、購房需求透支，疊加大力度房地產調控對房價上漲預期的扭轉。多方面因素，促使居民放慢購房腳步，進而影響整個產業的良性循環。 其次，傳統的高負債、高杠桿、高周轉的“三高”開發經營模式受到挑戰。 “三線四檔”“兩集中”從資金源頭上抑制開發商的快速擴張，融資約束突然大幅收緊疊加市場下行，房企資金鏈兩頭擠壓。 再次，高房價與滿足居民美好生活需要的矛盾突出，并抑制潛在購房需求的釋放。住房制度改革以來，我省居民住房條件發生了根本性變化，但也必須看到，商品房價格偏高、房價收入比偏高，造成新市民、青年人、部分本地中低收入群體和本地農村遷移居民在城市不僅無力購房，還面臨居住擁擠、租房支出壓力過大等突出問題，進一步抑制潛在購房需求的有效釋放。 記者：房地產作為支柱產業，在穩經濟中起到什么作用？ 虞曉芬：2009年以來，我國房地產業占GDP的比重一直保持在5%以上，2021年浙江房地產業占GDP的比重為7.21%。房地產在穩經濟大盤中，扮演著很重要的角色：在拉動經濟的“三駕馬車”中，房地產橫跨投資與消費兩大部門，房地產投資是固定資產投資的重要組成部分，購房又是大額消費；房地產業對其他產業有較大的拉動作用，用2018年全國投入產出表數據計算，房地產業每增加1個單位產值可以帶動其他產業1.69個單位的產值增長。 在當前復雜的國際大背景下，大國經濟應更多立足于本國的投資和消費。房地產既是投資部門又是消費部門，既解決民生問題又可以發揮穩經濟的作用，應當得到積極支持。 但必須強調，支持房地產發展的前提是落實“房住不炒”，不能再重走過去的老路。各地政府要堅持“穩價促量”——穩房價、穩地價、穩預期；促投資規模、促成交量。對此，各地政府一定要有清醒認識，在鼓勵居民合理住房消費的同時，必須堅持“房住不炒”和“三穩”。 記者：房地產政策面上利好不斷，是否意味著政策松綁期開始了？ 虞曉芬：我不太使用“政策松綁期”這個提法，因為容易引起誤解。這次政策調整是對過去宏觀調控政策的一個修正，盡可能保持市場穩定中性是不變的目標，不要理解為“政策松綁”意味著政府有意大幅推高市場。 當然，我們知道，維持市場穩定中性是比較難的，中間難免會出現小幅波動。 我們一定要警惕重演2016年暴漲行情，必須堅持“三穩”。近期，我參加多個座談會，企業家集中反映高房價、高房租加劇用工難、引人難、用工貴。我相信各級政府會做好市場監測，精準施策，既防止市場過度向下波動，也會防止市場向上波動。 記者：在下一步的政策制定和執行中，應注意什么？ 虞曉芬：這一輪政策制定和政策執行中，應當在落實“房住不炒”的前提下，堅持以“三穩”為目標，通過重點支持合理住房消費，特別是首套和改善性需求，堅持房地產金融審慎管理，來促進房地產業健康發展。具體如下： 第一，個人住房按揭貸款政策仍有放松空間。金融措施是調節房地產市場最有效的工具。但在執行過程中，銀行部門要做好金融審慎管理，嚴格審核“低首付”購房家庭的償付能力。 第二，積極發揮住房公積金作用。進一步擴大公積金覆蓋范圍，適當降低首次購房公積金貸款首付比例，提高貸款支持額度，積極推進公積金證券化。 第三，因城施策，出臺激發需求端的地方政策。對商品房庫存量大、成交低迷的城市，可以出臺階段性購房券、購房補貼、契稅補貼等政策，支持購房落戶和城鄉居民合理住房需求。可以加大老舊危房改造、城中村拆遷工作力度。 第四，加大保障性住房建設，保障群眾住房基本需求。 第五，加大培育區域性的品牌房企。我國房地產市場發展呈現越來越強的區域差異性，只有深耕區域的公司才能深度了解市場特點，更好地防范風險。從本輪房企“爆雷”情況看，全國性大型房企發生債務危機給經濟社會帶來的影響要遠大于區域性的中小房企。各地政府要支持區域性房地產企業走品牌品質發展之路、走誠信經營之路。我建議，建立更完善的房企信用體系，與施工企業工程款按時支付、房產品質量等信息聯動管理，將房企“信用分”納入拿地的前置條件，督促房企誠信經營。 文章來源：浙江日報 | 
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