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上海普陀區蘇河王項目大門 徐范林/攝
幾千萬買的豪宅，其實都是動遷房的品質。” 蘇河網業主維權問題引起了上海多部門的重視。 在當前的市場環境下，如何規范開發商持續減配的行為，值得深思。
徐凡林 中方新聞記者 苗野 上海報道
“花幾千萬買的豪宅給人的感覺就是拆遷房。”
因施工質量問題，上海普陀區蘇河王項目遭到500名業主聯合投訴。
據業主提供的《關于上海市普陀區新建住宅蘇河王項目改善社區安全、完善社區功能的業主申訴書》，2023年10月，蘇河王開發商建發地產組織業主在預售期間-查看活動中，業主群發現項目建筑主體存在大面積空鼓、褪色、脫落，門窗、墻面滲水嚴重，且大量使用劣質材料發現不符合安全標準、違反合同等重大質量問題。
不少業主表示，與預售期間的沙盤和宣傳圖片相比，蘇河王小區的公共區域和綠化嚴重減少，存在大量與預售時承諾不符的偷工減料和材料。促銷期。 業主們認為，這對677戶的侵害極大。 業主的合法權益給小區業主未來的生命財產安全帶來重大隱患。
為此，蘇河王業主提出9項整改要求，其中包括重做建筑外立面。 根據前期公示及合同內容，該建筑外立面涂料更換為真石漆或符合質感涂料標準的涂料，EPS泡沫更換為鋁金屬條，重新做小區墻面防水、窗寬改造、小區綜合整治等。室內裝飾、提升園林公共區域品質等。
11月22日下午，針對業主訴求，建發地產召開“蘇河網業主申訴及答復”座談會。 普陀區石泉街道辦事處、普陀區建管委、普陀區房管局、普陀區綠化市容局、開發商、業主代表出席會議。
會議中，建設開發部門相關人員針對業主提出的改善小區景觀、增添中國元素、室內漏水等訴求提出了改善建議。 他們還表示，無法滿足業主改變外墻涂料顏色、增加金屬線條的要求。
至于無法更改的原因，建發表示，項目已達到一定進度，難以滿足12月31日的交付進度。
會議現場，業主代表與建設開發方就業主訴求中未得到滿足的部分進行了熱烈討論。
普陀區相關管理人員表示，雖然該公司在舉報規定上合理合法，但在具體做法上，應該合理、和諧地解決業主訴求。 對于業主提出的問題，能改、應該改的就改，盡量讓他們滿意。 滿足并嘗試解決可以解決的問題。
11月28日下午，建發地產在有關部門的牽頭下，再次召開業主訴求及回應座談會。 截至發稿，業主維權仍在進行中。
預覽房引發業主不滿
項目沙箱效果圖。 （受訪者提供）
“幾千萬買的豪宅的品質就是動遷房的品質。” 對于開發商10月份舉辦的預展活動，這是蘇河網不少業主看房后的直觀感受。
位于上海普陀區真如副中心廈門豪宅裝修，單價每平方米超10萬元，總價超千萬，業主為何集體維權？
公開信息顯示，蘇和網（注冊名稱：潯陽名地）位于上海市普陀區潯陽路115弄。 是普陀區真如副中心的核心部分。 項目距地鐵7號線嵐皋路站約700米，周邊交通、商業、學校、醫療等設施齊全。 由建發地產與融創聯合開發。 樓盤銷售沙盤展示了新中式園林風格的建筑。
該項目將于2021年10月至2022年3月分批發售，主推99至147平米精裝修3至4房。 注冊均價為人民幣/平方米，套間總價為1000萬至1500萬元。 均期一開盤就被搶購一空，合同規定的項目交付時間為2023年12月31日。
回顧蘇河王項目地塊，該項目在拿地時就因其36.15%的超高溢價而備受關注。
2021年2月20日，普陀區石泉社區B3-2地塊B3-2地塊（潯陽新村地塊）掛牌出售，起拍總價47.39億元，樓面價61952元/平方米。 保利、投資、建發融創聯合體三大地產公司在土地拍賣中對該地塊展開了激烈的爭奪。
經過300多輪招標，建發融創聯合體（上海兆豪企業管理有限公司）最終以總價64.52億元拿下該地塊。 溢價率高達36.15%廈門豪宅裝修，成交底價84345.6元/平方米。 m，住宅套數（含5%保障性住房）最低為727套，并要求100%全裝修。
因超高溢價成交，2021年2月24日下午，普陀區規劃資源局、區房管局約談融創發展（上海兆豪企業管理有限公司）相關負責人。 采訪中，普陀區政府重申落實“房子是用來住的、不是用來炒的”、實現“穩地價、穩房價、穩預期”目標的堅定不移決心，并要求受讓方要實現政策嚴肅性，做好思想準備，保證工程質量，合理調整預期。
高溢價的背后，豪宅的價格未必等于豪宅的品質。
樓盤銷售期間，具有建發特色的豪宅式大門在十全街頗為引人注目。 從大門一側走進小區，尚處于施工階段的蘇河王小區的施工質量，是由建發地產10月份舉辦的業主“初審”來判斷的。 “看房”引發業主集體不滿。
業主陳濤（化名）表示，在項目宣傳及預售合同前期，開發商承諾該建筑“大部分采用真石漆和質感漆，部分采用石材、金屬”線和鋁板。” 小區前期宣傳承諾新中式園林風格，但實際小區綠化與沙盤宣傳相差甚遠。
在預覽室內，陳濤和業主發現，該項目外墻施工時，不僅沒有使用鋁板和石材，還沒有使用真石漆和質感漆。 而是用價格較低的彩色涂料代替真石漆，并使用普通的彈性涂料。 質感漆、彩色漆僅占34.4%。 金屬線條僅在小區6號樓的大型公寓樓使用，其他建筑沒有體現。
業主預覽室實拍。 （照片由受訪者提供）
“該項目外墻的窗框、屋檐、墻體大量使用了合同中未注明的EPS聚苯乙烯（泡沫）材料。EPS材料在交付給社區之前就已經出現了明顯的損壞，”陳濤說道。
“業主購買了40萬多元的精裝修套餐，‘預看’階段室內就已經出現大面積漏水。” 在裝修套餐方面，另一位業主陶敏（化名）表示，蘇河王出售期間，開發商向業主提出了A、B、C三個級別不同價格的裝修套餐。 其中，99平米A、B戶型的裝修套餐售價為40萬至50萬元，147平米戶型的裝修套餐售價為70萬元。 小區近一半業主購買過此類裝修套餐。
“整個小區大面積使用劣質油漆，外墻使用的EPS泡沫存在多處破損、凹痕、滲水等情況。” 陶敏表示，在預覽房屋時，不少業主發現室內裝修存在不少問題，而且裝修套餐的質量與售價不符。 比如，存在下水管嚴重錯位、墻壁翹曲、窗條脫落、電線裸露在墻外等諸多問題。
業主預覽室實拍。 （照片由受訪者提供）
一些業主邀請第三方機構對蘇和旺裝修套餐進行專業檢測。 檢測結果表明，該裝修包材料成本低、施工工藝差，達不到驗收標準。
對于預看房，上海師范大學房地產經濟研究中心主任崔光燦表示，預看房是一項有效保障購房者權益、幫助購房者提前發現問題的制度。不符合合同約定和施工質量問題的。 近年來，隨著精裝修項目的增多，也出現了購房者發現預覽房存在明顯問題的項目。 這也反映出，精裝修房缺乏明確的標準，很容易引發矛盾。
對于質量問題明顯的項目，崔光燦建議政府管理部門及時跟進，組建由購房者、管理部門和開發商代表組成的整改跟蹤小組，推動后續建設工作。 如果標準不明確、購房者與開發商理解不一致，建議通過溝通協調解決。
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